150 175 Dit kan zeer breed worden opgevat, tot aan de brandweer aan toe. Rondom dit wijkbeheer is een hele sector ontstaan van bedrijven die de verschillende diensten (huisvuilinzameling, brandweer, wegonderhoud, beveiliging, etc.) aan de HOA’s aanbieden. met de declaration. Alle huiseigenaren in de wijk zijn automatisch lid van de HOA. De HOA beheert de wijk inclusief alle voorzieningen die onder het beheer vallen.175 Kopers weten waar ze aan toe zijn via de declaration die hoort bij de wijk en de woning. De bewoners kunnen – via de HOA – de declaration zelf aanpassen. De HOA is te vergelijken met een VvE, maar dan niet geënt op één gebouw, maar op een wijk. De declaration is te vergelijken met een bestemmingsplan, dat echter veel gedetailleerder bestemming en gebruik kan regelen, en dat bovendien niet door de gemeente maar door de bewoners zelf wordt aangepast. Amerikaanse Staten hebben voorzien in regels waaraan de HOA’s zich hebben te houden en wat wel en niet in de declaration geregeld kan worden. Het Amerikaanse vermogensrechtelijke model is sterk gericht op eigendom en eigenaren. In een Nederlandse regeling zou ook aandacht kunnen worden gegeven aan zeggenschap van andere belanghebbenden, zoals huurders. In voorbeeldprojecten voor bewonersparticipatie176 wordt daartoe veelal gebruik gemaakt van een combinatie van een bewonersvereniging en mandeligheid177. De bewonersvereniging beheert daarbij de mandeligheid (bijvoorbeeld een parkeervoorziening of praathuis), waardoor ook anderen dan eigenaren, met name huurders, zeggenschap kunnen krijgen over de gemeenschappelijke elementen in het project. In de Nederlandse rechtspraktijk is het vooralsnog behelpen met stapeling van juridische figuren. Een handzamer rechtsfiguur voor “gereglementeerde eigendom” zou hierin veel vooruitgang kunnen brengen. Nieuwe Nutszones verschaffen uitstekende cases aan de hand waarvan een dergelijke rechtsfiguur kan worden gemodelleerd. Zeker wanneer naast woningeigenaren ook huurders kunnen participeren. Uitgangspunt voor Nieuwe Nuts is dat zeggenschap en belang bij de nutsvoorziening gelijk opgaan. Vandaar de juridische koppeling van het Nieuwe Nutsbedrijf met het gebate vastgoed en de betrokken kleinverbruikers. Toch kan daarnaast ook behoefte bestaan aan financieringscomponenten die niet aan het vastgoed gebonden zijn, maar die wel extra aantrekkelijk zijn voor de verbruikers. Bijvoorbeeld: kopers van woningen krijgen de mogelijkheid om aandelen te kopen in het eigen Nieuwe Nutsbedrijf. Winsten worden via tariefreducties of dividend weer aan de bewoners uitgekeerd. Wellicht kan dit ook worden gestructureerd als een groene belegging. Binding met de Nieuwe Nutszone Zie bijvoorbeeld EVA Lanxmeer te Culemborg, De Kersentuin in De Meern en De Hof van Heden Hoogvliet, te Rotterdam Hoogvliet. 176 177 Onverdeeld gemeenschappelijk eigendom van vastgoed. Door de uitbetaling van renten of dividenden in natura (of middels verrekening) te doen, wordt binding tussen rechthebbenden en Nieuwe Nutszone behouden. Bovendien wordt voorkomen dat eurowaarden uit de gemeenschap vloeien. In plaats daarvan wordt de interne waardecreatie ingezet om financieringslasten te voldoen. Deze vorm van financiële participatie versterkt het eigen vermogen en is in het bijzonder geschikt voor de eigen ingezetenen (direct belanghebbenden) van de Nieuwe Nutszone. Met financiële participatieconstructies kunnen meer draagkrachtige huishoudens verdergaand participeren in het Nieuwe Nutsbedrijf, en daarvan ook in de vorm van winstdeling of kostenreductie de vruch- Pagina 159

Pagina 161

Scoor meer met een webshop in uw drukwerk. Velen gingen u voor en publiceerden onderwijsmagazines online.

303 Lees publicatie 100Home


You need flash player to view this online publication